原文標題：戴德梁行：蘇州寫字樓市場逆勢中堅守求變 國內資產證券化方興未艾

2019年12月10日下午，享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行在蘇州舉行2019年年度媒體搶聽會，就2019年蘇州寫字樓市場進行了回顧和展望，并圍繞中國資產證券化專題以及已走在國內前沿的蘇州實踐話題進行分享與探討。

2019蘇州寫字樓市場： 逆勢中堅守求變，期待破繭成蝶

2019年1-11月，寫字樓租賃市場，園區仍為成交主力，多板塊格局在逐漸形成。整體成交表現欠佳，1-11月全市甲級寫字樓凈吸納量為59,581平米，上半年主要因新型金融公司退租頻發，導致凈吸納量下降明顯，下半年有所回升。全年有多個項目上市，共同導致空置率攀升，截至2019年11月底，全市甲級寫字樓空置率為31.37%。各區租金面價保持平穩，各項目通過免租期、裝補等優惠吸引客戶。蘇州中心成交表現穩定，地標虹吸效應凸顯。金融、專業服務、電子信息科技仍為主要成交行業，其中保險、律所需求活躍，聯合辦公表現穩定。整體企業擴租減少，新設比重增加，主要來自上海、北京及江蘇其他城市。客戶選址時，針對物業、租戶服務等軟性因素關注度有所增加。

戴德梁行高級董事、中國區寫字樓部主管 沈潔發言

銷售市場方面，2019年1-11月，寫字樓成交面積319,702平方米，其中有中海財富中心、建屋金融中心、中新領袖天地三宗大宗成交 ，主要為非市場行為。散售市場相對穩定，小面積低總價是主流。園區湖東板塊的地標項目九龍倉國金中心，表現優異，實現去化速度與價格的雙優。

商辦土地市場方面表現相對活躍，2019年1-11月，全市共成交45宗。其中吳中區與相城區成交最多，分別為14、11宗。整體純商辦項目稀少，以住宅配套商服用地、小體量商務金融用地、綜合商業用地為主。工業園區僅成交4宗，其中最大一宗（用地面積）為蘇州嘉得寶置業有限公司競得，總用地面積30,110.78平米，建筑面積36,132.94平米，規劃為零售商業用地，另有啟迪設計集團股份有限公司競得一宗用地面積15,678.02平米，規劃建筑面積47034.06平米的商務金融用地。

戴德梁行高級董事、中國區寫字樓部主管沈潔表示，受整體環境影響，2019年蘇州寫字樓市場表現欠佳，各開發商采取多項措施積極應對，高品質地標項目具有虹吸效應。未來五年，蘇州寫字樓新增供給約190萬平方米，競爭激烈。高新區、吳中區、相城區各自發力，各具特色的多板塊格局加速形成。她預計未來整體市場一方面受到宏觀環境以及高庫存的影響，短期內空置率仍將有一定上升；另一方面未來伴隨著新鴻基、萬科等更多專業開發商高品質項目的持續入市，將帶動整體市場的提升。宏觀層面，自貿區、長三角一體化等政策的落實，為商辦市場帶來利好，更多優質客戶的進入對寫字樓產品也提出更高要求，同時促進辦公產品的持續去化。政府的全力推動將創造更好的營商環境，促進商辦市場發展。

沈潔認為，目前的首要任務是在逆勢中保持競爭力。在硬件趨同的情況下，未來產品逐漸向綠色、科技、人文、共享趨勢發展，客戶對軟性服務要求提高。同時需要提升項目城市影響力，品牌影響力，運用大數據構建客戶社群，打造項目完整生命周期專業價值鏈，從而在未來獲得成功。

國內資產證券化：金融創新手段，資產盤活工具

商業地產有投資規模大、回收周期長的特點，使得其對資金的要求尤為突出，而房地產資產證券化豐富了企業融資與物業退出渠道，讓整個開發過程形成了“投融管退”的閉環，對于商業地產企業快速回籠資金、實現項目融資有著重要作用，在房地產市場中迸發巨大能量。戴德梁行提供的統計數據顯示，截至2019年11月，內地類房地產信托投資基金（類REITs）、商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）、商業物業抵押貸款資產支持票據（CMBN）市場規模超3700億元，并在2019年下半年保持快速增長勢頭。

戴德梁行聯席董事、蘇州估價及顧問服務部主管周涵之介紹，自2014年中國首單類REITs中信啟航問世以來，截止2019年12月5日，戴德梁行共參與了74支國內房地產資產證券化產品的發行，占據將近50%的市場份額，發行規模超1800億元。在蘇州，戴德梁行估價及顧問服務部包攬了全國首單社區商業物業類REITs產品“中聯東吳-新建元鄰里中心資產支持專項計劃”、蘇州首單CMBS產品“華福-蘇高新永旺夢樂城資產支持專項計劃”等所有已發行的6單房地產資產證券化產品。

從諸多案例分析發現，在北上廣深等一二線城市成熟的核心地段，國有企業擁有著大量存量商業物業。而這些物業普遍存在著由于建造年代久遠，當初設計功能與目前市場需求不匹配等客觀問題。隨著城市更新進程的進一步深入，國有企業也應當更主動加入到存量物業改造煥新，使國有資產提值增效升級，并熟練運用資產證券化等現代融資金融工具。

與此同時，我們注意到已經有不少蘇州的國有企業率先參與到了資產證券化產品的發行中。資產證券化能幫助持有優質物業的企業實現項目融資或退出，也是金融工具與金融產品結合的創新。它將企業擁有的資產所產生的未來現金流進行貼現，以證券形式融資, 一方面可以滿足市場的投資需求，另一方面增加了企業資產的流動性，優化了資產結構。由于國企普遍存量資產巨大、經營效率有待提升，發行證券化產品不僅有利于優化國有企業資本結構，同時引入更多資本，可有效盤活國有資產。因此，國有企業資產證券化可以優化企業財務狀況，降低不良資產和負債率，提高企業的經營效率。

戴德梁行聯席董事、蘇州估價及顧問服務部主管周涵之

戴德梁行蘇州公司副總經理楊婕總結，自2003年戴德梁行寫字樓部服務工業園區建屋大廈、高新區新地中心這兩個蘇城東西兩翼首個甲級寫字樓至今，蘇州的城市天際線逐漸高聳入云。經過二十多年的發展，蘇州下設區縣中較早一批國家級高新區、國家級經開區的產業格局已漸進成熟，蘇州大市形成了東西并重、南北興起、區縣多點開花的良好局面。隨著產業的成熟、人口的導入、人才的聚集和服務業的興起，蘇州樓宇經濟也即將進入堅守中求變、持有下創新的存量時代，“存量資產管理+長效機制運營”將是地產和產業開發商接下來面臨的主要議題，如何在激烈的市場競爭環境中通過打磨自身產品和運營基因來提升競爭力，將是大家要面臨的共同挑戰。同時，房地產資產證券化作為對房地產金融市場的重要補充、盤活國有資產的金融創新工具，近幾年在中國大地上方興未艾，走在前列的蘇州國有企業已在這個市場上誕生多個國內首單。戴德梁行蘇州分公司將繼續以現代樓宇和產業招商為基石，以估價和策略發展等專業顧問為助推，攜手各界促進蘇州高質量發展，向世界和中國宣傳：“選擇蘇州就是選擇機遇、選擇成功。”

戴德梁行蘇州公司副總經理 楊婕發言

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