原文標(biāo)題：寫字樓租金影響因素大全！知道這些計算方法，讓你降低辦公室租金

前些年，很多公司會選擇民房、廠房之類的場所辦公。

比如華為初創(chuàng)階段任正非就是將盤下的倉庫簡易房裝修成辦公室，阿里創(chuàng)業(yè)時的辦公室則是杭州湖畔花園風(fēng)荷苑16幢1單元202室，馬云當(dāng)時的私有住宅。

這大大節(jié)約了企業(yè)經(jīng)營成本，對創(chuàng)業(yè)公司來說節(jié)約下的這筆租金或許就是救命錢。

但隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，無數(shù)公司如雨后春筍搬成長，企業(yè)營商更加正規(guī)，競爭也更加激烈。尤其是隨著我國人口紅利的喪失，企業(yè)在招聘人才和員工留存方面也面臨嚴(yán)峻的競爭。

種種因素加持下，如今幾乎所有公司辦公場所都會選擇寫字樓或產(chǎn)業(yè)園。但是，這類商辦物業(yè)租金卻遠高于住宅，大大提高了且有經(jīng)營成本。

那么，為什么寫字樓租金會這么高呢？究竟是哪些因素影響寫字樓租金水平？搞清楚這個問題，我們在租辦公室時就知道該怎樣議價，就知道該如何降低辦公室租金成本。

下面，OfficeGo就為您詳細梳理寫字樓租金影響因素，讓您明白寫字樓租金是怎樣計算的。

一、寫字樓租金影響因素

1）地段！地段！地段！

毫無疑問，地段是決定寫字樓租金高低的首要因素。

城市核心CBD的寫字樓租金絕對遠高于城市副中心的寫字樓，一線城市的寫字樓租金肯定高于相近條件的二三線城市寫字樓租金。

而且地段好的寫字樓物業(yè)品質(zhì)往往也更好。比如上海，南京西路商務(wù)區(qū)、陸家嘴商務(wù)區(qū)等六大核心商務(wù)區(qū)寫字樓的租金就明顯高于周邊區(qū)域，且上海70%的甲級寫字樓也都集中在這六大核心商務(wù)區(qū)。

2）周邊配套

決定一套不動產(chǎn)價值的，其周邊配套可能要占到七成以上比重。

其實當(dāng)我們説地段的時候，本質(zhì)上也是在說周邊配套。一般來說，越是城市的核心地段，周邊配套就越好。

但是也有例外，比如曾經(jīng)的東銀大廈和科技京城，位于北京東路，屬于南京西路商務(wù)區(qū)，是我們前面說的核心商務(wù)區(qū)地段。

但是，它的租金和同區(qū)其他寫字樓相比就有一定差距。究其原因，是因為周邊配套的問題。

交通上，周邊有較多上海的老式里弄，道路普遍比較狹窄；產(chǎn)業(yè)上，北京東路曾是“汽配一條街”，沿街很多五金商鋪。這樣的配套，嚴(yán)重影響了物業(yè)的價值。幸好后來北京路整體進行了定位調(diào)整，配套優(yōu)化。

具體來說配套，住宅最看重的是交通、教育、商業(yè)、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)，而寫字樓最看重的配套則是交通、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)，這三大配套的優(yōu)劣，極大程度上影響著一棟寫字樓的租金高低。

說得直白點，如果你要租金很低的辦公室，那么就要在這些配套中做出一定的取舍。

3）建筑品質(zhì)

建筑品質(zhì)其實包含3個層面：

首先是建筑的結(jié)構(gòu)布局，建筑結(jié)構(gòu)決定后期公司辦公室布局，決定相關(guān)辦公設(shè)備的排布，一個合理的建筑結(jié)構(gòu)，后期的公司入駐、辦公效率和體驗?zāi)艽蟠筇嵘＝ㄖY(jié)構(gòu)不合理，可能造成大量空間浪費，裝修搬遷等也會耗費大量時間。

其次是建筑的材質(zhì)，建材用料決定寫字樓的抗震、保溫、隔熱等各種性能，這是一棟物業(yè)的基礎(chǔ)質(zhì)量。近些年一二線的高端寫字樓也開始嘗試一些創(chuàng)新性建材，進一步提升寫字樓各種性能。

比如深圳福田的卓越世紀(jì)中心，它的外立面就采用了雙層玻璃幕墻的設(shè)計，具有隔熱和防紫外線的功能，既降低了空調(diào)能耗，又提升了寫字樓的使用面積。

第三是硬件配套，對于一般寫字樓來說，中央空調(diào)、水暖、通信、電梯、停車場等內(nèi)部硬件設(shè)施雖有差異，但影響并不明顯。但如果寫字樓定位是甲級等高端產(chǎn)品，相關(guān)硬件配套就必須達到一定標(biāo)準(zhǔn)。

另外，一些建筑年代叫久的寫字樓，相關(guān)硬件配套相對瑕疵較多，以致同地段下，它們的租金往往略低于其他新建的寫字樓。

4）物業(yè)服務(wù)水平

整體來看，市場對寫字樓的物業(yè)服務(wù)水平正越來越重視，如上海、深圳等一線城市，第一太平戴維斯、世邦魏理仕等國際知名物業(yè)公司被越來越多寫字樓引進，本土的物業(yè)公司也在積極學(xué)習(xí)國際上先進的寫字樓物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，全面提升物業(yè)管理水平。

在服務(wù)質(zhì)量方面，先進的物業(yè)公司非常善于從細節(jié)入手。比如下雨天，物業(yè)為進入大樓的人員提供裝雨傘的塑料袋，既做到了防水防滑、保持樓內(nèi)清潔，又避免了雨水對電梯、地板、地毯等設(shè)備的侵蝕破壞。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)水平，必須特別說一下寫字樓產(chǎn)權(quán)歸屬，一般來說單一產(chǎn)權(quán)的寫字樓物業(yè)服務(wù)相對更好，租金水平更高。

很簡單的道理，單一產(chǎn)權(quán)一般前期在運營、招商等方面做過詳細規(guī)劃，意味著在物業(yè)選擇和后期的對接方面，不會有那么多扯皮的麻煩事，只要產(chǎn)權(quán)方愿意就能托管給最好的物業(yè)公司，物業(yè)公司入駐后也能集中精力提供服務(wù)，統(tǒng)一管理確保服務(wù)質(zhì)量，從而確保租金水平。

（如果是非單一產(chǎn)權(quán)，還可能產(chǎn)生降租金搶租戶的現(xiàn)象。）

其實像頂級、甲級寫字樓，評級標(biāo)準(zhǔn)中就明確要求必須是單一產(chǎn)權(quán)。

5）寫字樓業(yè)態(tài)布局

業(yè)態(tài)布局決定著寫字樓內(nèi)的綜合服務(wù)能力，合理的業(yè)態(tài)布局能整體提升商務(wù)服務(wù)水平，提升樓內(nèi)入駐企業(yè)和員工的工作效率、生活質(zhì)量。

比如我們前文已經(jīng)提過一次的科技京城，它曾經(jīng)只有地下二層有個食堂，難以滿足入駐企業(yè)商務(wù)用餐的需求。后來科技京城在裙樓的商鋪中引入餐飲、休閑等服務(wù)業(yè)態(tài)，大大提升了樓宇整體的服務(wù)質(zhì)量。

其實，業(yè)態(tài)布局已經(jīng)越來越受商辦類物業(yè)的重視，近些年新建的甲級寫字樓，大都是集辦公、餐飲、商場等為一體的綜合性物業(yè)。有一些物業(yè)已經(jīng)開始嘗試更進一步，設(shè)立專門的商務(wù)中心，提供飛機坪代辦、企業(yè)工商注冊、報稅、政府相關(guān)扶持政策代申領(lǐng)等服務(wù)。

6）大客戶比例

一般來說，小客戶單位租金較高，且能在短期內(nèi)有效降低寫字樓空置率等問題。但是，小客戶穩(wěn)定性較差，續(xù)約率低，這意味著招商成本提高。且小客戶對于租金敏感，后期續(xù)約漲租較難。

而大客戶量少，招商周期長，一般入駐也要給較高租金優(yōu)惠，但其一旦入駐就意味著寫字樓較大面積的出租，且大客戶搬遷成本較高，對后續(xù)租金的上漲不敏感，所以長期來看，對于寫字樓招租來說，大客戶的平均租金收益更高，招商成本更低。

而且，大客戶入駐還能提升寫字樓的知名度和整體質(zhì)感，從而為租金提供加持，寫字樓招商時議價底氣更足。

二、寫字樓租金計算方法

上面是影響寫字樓租金的幾個主要因素，它們共同決定了寫字樓招商的基本租金價位。

而在我們實際的租賃中，租期、漲租率、免租期等因素會進一步?jīng)Q定我們實際的租金成本。

寫字樓租期一般都比較長，目前一些聯(lián)辦類共享辦公有日租、月租、半年租等租期，但常規(guī)寫字樓租期至少一年以上，現(xiàn)在一般都在三年甚至五年。

我們租辦公室時，根據(jù)租期約定租金的基礎(chǔ)上，還要約定租賃期的租金遞增率，一般是從第二年或者第三年開始月租金遞增5%-8%，個別的寫字樓連管理費也會一起遞增。

此外，寫字樓都有一個免租期，我們租辦公室時要盡量延長免租期，這相當(dāng)于無形中又降低了租金。一般三年租期的免租裝修期在兩三個月，租期越長可談的免租期也越長。

以上就是影響寫字樓租金的主要因素和我們租辦公室議價時的一些租金計算方法，希望能幫到您。如果您有更多辦公室租賃問題，留言或私信交流。

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