商業(yè)地產(chǎn)中對(duì)建筑的定位是比較復(fù)雜，也是考慮因素相對(duì)較多的一個(gè)環(huán)節(jié)。不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容對(duì)建筑的需求也是不一樣，因此前期合理的定位，將在很大程度上降低后期工程的難度，也避免了因建筑定位不合理，進(jìn)行二次改造帶來(lái)的不必要的資金投入。本文就和大家談?wù)勆虡I(yè)地產(chǎn)的建筑定位。

分析商圈屬性及經(jīng)營(yíng)模式

1、商圈屬性。

商圈屬性，就是其是批發(fā)市場(chǎng)，還是零售市場(chǎng)，抑或是淘貨市場(chǎng)。它們有本質(zhì)的區(qū)別，批發(fā)市場(chǎng)和零售市場(chǎng)對(duì)通道、環(huán)境、店面的要求是不同的，同時(shí)淘貨市場(chǎng)應(yīng)該屬于零售業(yè)里面要求更高一層的市場(chǎng)的概念。

因?yàn)榕l(fā)市場(chǎng)走貨的特殊性，首先往往會(huì)設(shè)置更多貨梯，同時(shí)會(huì)考慮貨梯更大的負(fù)荷和載重；其次就是通道設(shè)置，由于批發(fā)市場(chǎng)往往會(huì)有小車?yán)浶袨椋ǖ老鄬?duì)來(lái)說(shuō)要比零售市場(chǎng)寬。一般來(lái)說(shuō)，零售市場(chǎng)的正常通道寬度在2.4～2.8米；批發(fā)市場(chǎng)主通道在3～3.2米，更大的可能到3.6米，有時(shí)一層考慮到消防通道和人行走道相兼容的情況，甚至能做到8米，輔通道一般最低為2.4～2.8米，這樣才能滿足正常的拉貨需求。所以，前期的建筑定位要特別精準(zhǔn)和科學(xué)。

作為零售市場(chǎng)，淘貨市場(chǎng)對(duì)建筑風(fēng)格、環(huán)境的要求相對(duì)更高，主要是對(duì)賣場(chǎng)的環(huán)境要求比較苛刻，如層高、燈光、吊頂、地面的裝潢裝飾以及店面的風(fēng)格等，必須要打造出一些對(duì)建筑有依附性的相應(yīng)的特色。比如，如果層高比較矮，做完空調(diào)管道、通風(fēng)管道設(shè)置后，剩下的可使用的樓層高度就比較低，這種情況下，環(huán)境相對(duì)來(lái)說(shuō)就比較壓抑，裝修不出比較時(shí)尚、另類或者令人舒暢的感覺。

2、經(jīng)營(yíng)模式。

經(jīng)營(yíng)模式，就是任何項(xiàng)目開發(fā)初期都要考慮打造成什么樣的商業(yè)項(xiàng)目，如商業(yè)步行街、可來(lái)回走車的更寬的步行街、室內(nèi)步行街、大型的獨(dú)棟商業(yè)體或者是高層下面的群樓。不同的建筑模式，相對(duì)應(yīng)的各個(gè)建筑定位是不一樣的。

?市場(chǎng)類

市場(chǎng)類的商業(yè)形態(tài)，即獨(dú)立的商業(yè)建筑體，可以做成一個(gè)簡(jiǎn)單的框架式結(jié)構(gòu)，后期每一個(gè)平層利用鋪位大小分割比較順利，一般步行梯稍微靠邊不影響后期分割時(shí)，滾梯可以在比較靠中間位置，也可以外掛兩個(gè)觀望梯等。獨(dú)棟商業(yè)樓宇做商業(yè)往往采用這種框架式的建筑模式，以利于后期的商業(yè)空間劃分。

?百貨類

百貨類的商業(yè)形態(tài)，配套比較豐富，往往考慮到下面的商業(yè)。比如樓上會(huì)引進(jìn)一些影院、餐飲、電玩城、兒童娛樂(lè)寶等配套業(yè)態(tài)，這會(huì)提高對(duì)建筑的要求。如如果項(xiàng)目在前期初步定位時(shí)就考慮引進(jìn)影院，那么在建筑方面的具體定位是影院所處的位置的挑高至少要達(dá)到6米以上，才能滿足影院的入住需求。

?步行街

如果是步行街類的產(chǎn)品，主要考慮的就是步行街的樓層。

步行街的主要類型是單獨(dú)一層的步行街，中間一條通道兩邊是臨街門市房。門市房的建筑模式往往有幾種：一拖二、一拖三。所謂一拖二，就是一樓是一個(gè)獨(dú)立門面，但是一樓內(nèi)部正對(duì)應(yīng)的門面有樓梯可以直接通往往二樓。而一拖三就是可以直接通到三樓，這三層的鋪?zhàn)邮亲鳛橐粋€(gè)整體進(jìn)行銷售、招商。這種建筑模式也有每一層的門面全是獨(dú)立的，在二層位置設(shè)置一個(gè)公共走梯或者公共電梯上到二層，上到二層之后有一個(gè)外走廊進(jìn)行人流的循環(huán)流通，外走廊緊挨著的是一間一間的二層的獨(dú)立門市房，三樓相應(yīng)也是如此，這是獨(dú)立一層、獨(dú)立二層和獨(dú)立三層的門市房設(shè)置。另外，也有可能設(shè)置成獨(dú)立一層，二層把三層拖起來(lái)，也有可能是一層和二層拖起來(lái)，三層是獨(dú)立的。這可以根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌纳虡I(yè)特性、不同的商戶需求和投資人的購(gòu)買需求靈活變通，這種變通的前提是，在進(jìn)行建筑施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)之前，必須明確所有的定位，后期不能有大的變動(dòng)；否則工程起動(dòng)之后進(jìn)行變動(dòng)將會(huì)付出很大的代價(jià)。

?購(gòu)物中心類

購(gòu)物中心類的商業(yè)可能設(shè)計(jì)得相對(duì)稍微復(fù)雜一些，因?yàn)橘?gòu)物中心的建筑模式可能設(shè)計(jì)的范圍比較廣，這個(gè)購(gòu)物中心有可能是一個(gè)獨(dú)立的建筑體、建筑群、商業(yè)體、附屬一兩條商業(yè)步行街，也有可能是內(nèi)部步行街加內(nèi)鋪的形式等。

所以，前期建筑的大方向必須要考慮好，要根據(jù)商圈屬性和經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定初步的建筑方向定位。

順應(yīng)開發(fā)需求

所謂開發(fā)需求，其實(shí)就是整體項(xiàng)目的開發(fā)背景。

一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目開發(fā)背景主要分為三種：資金饑渴型、持有運(yùn)營(yíng)型和形象塑造型。

1、資金饑渴型。

所謂資金饑渴型，就是以銷售為主的項(xiàng)目在進(jìn)行整體建筑定位時(shí)，首先要考慮的宗旨就是利于銷售，核心本質(zhì)在于回款，這就決定了項(xiàng)目的所有定位和服務(wù)全部是為銷售服務(wù)的，奠定能順利銷售和實(shí)現(xiàn)最高價(jià)值的兩個(gè)基礎(chǔ)。

建筑定位要利于銷售，主要有兩個(gè)方法：一是鋪位要?jiǎng)澋眯∫恍驗(yàn)殇佄辉叫。偪钤降停胶觅u；二是根據(jù)項(xiàng)目不同方向的商業(yè)價(jià)值情況確定建筑情況，盡量規(guī)避商業(yè)價(jià)值低的地方，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值高的地方的面積最大化、價(jià)值最大化，同時(shí)把鋪位規(guī)格縮小到最合適、最好賣的范圍內(nèi)，順利實(shí)現(xiàn)資金回籠。

2、持有經(jīng)營(yíng)型。

持有經(jīng)營(yíng)型主要考慮的是建筑質(zhì)量、賣場(chǎng)環(huán)境等建筑的各個(gè)方面必須要做到大氣、漂亮，甚至有的還直接要求要保證商業(yè)建筑十年或者二十年不落伍。因此，在進(jìn)行建筑定位時(shí)要有一定的遠(yuǎn)瞻性，要主要考慮建筑立面的幾個(gè)平層關(guān)系和大的建筑參數(shù)。

建筑參數(shù)主要指，比如現(xiàn)在市面上在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目都是地面三層，初步考慮能蓋到地面四層就可以，底下三層做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，四層做配套、服務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、休閑。但是為了保證建筑未來(lái)幾年內(nèi)不落伍，因此要以遠(yuǎn)瞻性的目光進(jìn)行建筑定位，可能在現(xiàn)階段就直接蓋到七八層；或者如果開始不想投入高成本，那么從打基時(shí)開始把下面建得比較牢，便于后期可以隨時(shí)往上加蓋。

另外，在層高方面，現(xiàn)在市面上的層高可能基本在4.5或者5.2米就能夠滿足經(jīng)營(yíng)要求，但是隨著消費(fèi)訴求提升，所有的商業(yè)物業(yè)也都開始提升環(huán)境和品質(zhì)，要保證層高不落伍，就可以直接將首層挑高到六七米。

3、形象塑造型。

從開發(fā)商或者開發(fā)企業(yè)集團(tuán)層面，往往對(duì)形象塑造沒(méi)有太高要求，但是如果從外來(lái)投資方角度來(lái)說(shuō)，在陌生的城市或者商圈運(yùn)作一個(gè)開發(fā)行為，政府相應(yīng)會(huì)有一些其他方面的要求，如建一個(gè)中高端的百貨商場(chǎng)、打造兩條特色步行街、蓋一個(gè)五星級(jí)酒店等形象塑造要求。所以，企業(yè)所有的建筑定位首要考慮的就是形象，即建筑的風(fēng)格和造型，以給人們帶來(lái)震撼的視覺效果和視覺沖擊力。

滿足消費(fèi)習(xí)性

消費(fèi)習(xí)性其實(shí)主要考慮的是消費(fèi)關(guān)系。

1、消費(fèi)者的愛好。

?觀光電梯

比如，有的三四線城市的現(xiàn)代商業(yè)沒(méi)有引進(jìn)觀光電梯，結(jié)果在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)就直接建筑定位必須在某一個(gè)地方掛兩組觀光電梯。原因是當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者對(duì)此感興趣，后期就會(huì)有大量消費(fèi)者奔著觀光電梯而來(lái)，這樣后期就會(huì)達(dá)到很好的吸引人流的效果。

?滾梯

平常的滾梯都是臺(tái)階式的，但有的批發(fā)市場(chǎng)考慮到通道和貨梯不能滿足正常的運(yùn)貨使用，就會(huì)考慮通過(guò)滾梯實(shí)現(xiàn)拉貨功能，同時(shí)由于臺(tái)階梯不方便上下拉貨，有可能在定位時(shí)，就直接把臺(tái)階梯處理成坡梯，既可能走人又可以拉貨。

當(dāng)然，消費(fèi)者可能有很多其他層面的消費(fèi)愛好和消費(fèi)習(xí)慣，這就需要在前期針對(duì)消費(fèi)者訪談時(shí)，采集和歸納這些信息，以不斷改善、完善，滿足大多數(shù)消費(fèi)者的正當(dāng)要求。

2、消費(fèi)抗性。

例如，在做樓層設(shè)置時(shí)，有的消費(fèi)者認(rèn)為商業(yè)線能達(dá)到三四層就可以，即使有觀光電梯、滾梯或直升梯，也會(huì)認(rèn)為五層太高，這時(shí)五層可能就沒(méi)有設(shè)置的必要，或者至少?gòu)默F(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，后期在招商、銷售、運(yùn)營(yíng)方面都是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。

所以在做任何新的商圈項(xiàng)目時(shí)，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐奶匦裕缦M(fèi)者的習(xí)性、愛好、抗性等相應(yīng)的抹去一些東西，同時(shí)把自身傳統(tǒng)的一些商業(yè)規(guī)律、商業(yè)經(jīng)驗(yàn)揉合進(jìn)去，揉化掉消費(fèi)抗性。

3、氣候差異。

氣侯差異對(duì)建筑的影響較大，比如北方的天氣普遍比較冷，并且冷的周期比較長(zhǎng)，因此在北方蓋建筑時(shí)，要注意以下方面：

首先，外立面的窗戶盡量不要做得太多。

第二，對(duì)冷暖空調(diào)，尤其暖風(fēng)空調(diào)的要求可能會(huì)高一些，所以在建筑定位階段就要求考慮空調(diào)的類型，用水、用電的總負(fù)荷，能實(shí)現(xiàn)多長(zhǎng)周期的不間斷運(yùn)行等。

第三，地下商業(yè)設(shè)置是南北方商業(yè)地產(chǎn)差異里面最明顯的，北方的建筑可以通過(guò)一個(gè)下沉式廣場(chǎng)下去，或者在地下單獨(dú)做出入口，或者通過(guò)一層中間中庭的滾梯往下等設(shè)置模式。

第四，步行街受氣侯差異影響特別大，如室外步行街可以不牽扯統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，但是會(huì)涉及風(fēng)雨等所有天氣因素的影響，一旦下雨或者天氣特別冷時(shí)，步行街的整體生意要稍微差一些。因此，如果北方大部分冷的周期比較長(zhǎng)，可以考慮打造室內(nèi)步行街，讓它既有步行街的功能和感覺，又能通過(guò)室內(nèi)的吊頂、空調(diào)、裝修、燈光效果等避免天氣對(duì)消費(fèi)者逛街造成的影響。

第五，氣侯差異也會(huì)對(duì)步行街的一些走梯和電梯造成影響，比如做室外步行街時(shí)，要考慮設(shè)置的電梯、樓梯、下沉式廣場(chǎng)也是露天的，冷天氣或者惡劣天氣較多的城市，會(huì)在下沉式廣場(chǎng)、樓梯、滾梯上面加一個(gè)頂一樣的罩子，既能做造型裝飾，又能實(shí)現(xiàn)雨雪天氣的阻擋功能，避免物業(yè)維修和保養(yǎng)成本。

第六，因?yàn)橛暄┨鞖夂苋菀讚p壞設(shè)施、設(shè)備、建筑，所以還要考慮排水的影響，這樣后期在運(yùn)營(yíng)管理上就會(huì)省掉很大一部分麻煩。

把握各業(yè)態(tài)建筑特性

明確項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位、地方愛好、抗性、氣侯、經(jīng)營(yíng)模式、形象、資金等問(wèn)題后，還有最大的一個(gè)核心考慮點(diǎn)——根據(jù)不同業(yè)態(tài)做相應(yīng)的建筑定位。

不同業(yè)態(tài)、不同商業(yè)對(duì)建筑的需求是不一樣的，一般來(lái)說(shuō)，各業(yè)態(tài)的建筑特性主要包括服裝類、小商品類、餐飲娛樂(lè)類、家居建材類、五金機(jī)電類、古玩類、社區(qū)配套類等。

1、服裝類和小商品類。

服裝類和小商品類屬于大眾化的業(yè)態(tài)，在建筑層高上沒(méi)有硬性要求，唯一有要求的可能在鋪位規(guī)格上。一般來(lái)說(shuō)，做品牌時(shí)，鋪位規(guī)格要大一些；做小商品零售時(shí)，鋪位規(guī)格可能小一些。如做化妝品需要的是環(huán)島或圍著柱子的島型，做鞋需要的是鞋柜，即矮柜、臺(tái)柜，可以不做精品間。

2、家居建材類。

根據(jù)不同的業(yè)態(tài)進(jìn)行不同的建筑設(shè)置的最大差別是，大的業(yè)態(tài)方面差別比較大，對(duì)建筑的要求是完全不同的。比如，大型家具建材類對(duì)建筑的層高有硬性要求，同時(shí)對(duì)鋪位規(guī)格也有一定要求，一般一個(gè)家居建材類店鋪至少要80平方米，大到幾千平方米不等，并且要求是一個(gè)敞開的空間。同時(shí)通道要求要寬，能夠滿足貨物的來(lái)回運(yùn)輸、調(diào)角轉(zhuǎn)送等。

3、五金機(jī)電類。

五金機(jī)電對(duì)承重是有要求的。現(xiàn)在普通商業(yè)樓的常規(guī)承重要求是基本能滿足大眾需求，如服裝、小百貨、化妝品等，承重可能是350公斤每平方米，而450公斤每平方米足矣。但家居建材或者一些特殊的五金機(jī)電等機(jī)械類的東西比較重，每平方米的承重可能需要達(dá)到600公斤、800公斤。所以，項(xiàng)目要提前結(jié)合業(yè)態(tài)定位，考慮相應(yīng)樓層、區(qū)域的承重、層高、設(shè)置。

4、餐飲類。

餐飲類對(duì)用電、化污池、上下水都是有要求的，需要提前考慮好，在做建筑定位時(shí)要把方案都布好。

5、社區(qū)配套類。

社區(qū)配套類一般多存在于臨街門市房，而不能存在于一個(gè)獨(dú)棟的樓宇里面。所以，企業(yè)要結(jié)合不同業(yè)態(tài)、不同需求、不同硬性指標(biāo)，進(jìn)行整體建筑定位。

把控各業(yè)態(tài)鋪位規(guī)格

鋪位規(guī)格主要考慮的方面包括：現(xiàn)狀、實(shí)際需求、總款承受。

1、現(xiàn)狀。

所謂現(xiàn)狀，就是完成業(yè)態(tài)定位，通過(guò)調(diào)研確定每個(gè)業(yè)態(tài)所在樓層、店鋪面積。

對(duì)于鋪位規(guī)格的定位，例如當(dāng)小戶需要10平方米時(shí)，左右可根據(jù)8.4米的柱間距進(jìn)行三等分，中間留作通道，這樣基本上一個(gè)鋪?zhàn)涌赡苁褂玫拿娣e在12平方米左右，以此標(biāo)準(zhǔn)鋪位就全部劃成12平方米。將整體的動(dòng)線、鋪位全部分割完之后，假如以后需要大鋪位，可以二合一、三合一或四合一，這樣劃分不受影響，并且鋪位比較規(guī)整，到招商階段還可以自由把握，后期不至于發(fā)生大的變動(dòng)。

如果前期想把鋪?zhàn)觿澇纱笮∫恢碌模瑫r(shí)又能滿足后期各個(gè)需求，首先要考慮的是柱間距、通道寬度是一定的，各個(gè)區(qū)間不可能劃得恰恰滿足需求，所需的鋪位區(qū)間只能通過(guò)后期合鋪實(shí)現(xiàn)，這種是最順暢的。如果前期劃得大小不一，后期就會(huì)發(fā)現(xiàn)很多柱子都在鋪位中間，導(dǎo)致鋪?zhàn)硬缓米狻⒉缓觅u。所以，進(jìn)行鋪位劃分時(shí)，要結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)鋪位的規(guī)格、柱間距和柱子情況，沿著柱中線進(jìn)行劃分，盡量不要使柱子正好處于鋪位中間。一個(gè)柱子可能處于某一鋪位的邊角位置，并且整個(gè)柱子被四個(gè)鋪位進(jìn)行了四等分、二等才會(huì)比較適用、比較好用。

2、實(shí)際需求。

比如，市面上的鋪位都是10平方米，但是按10平方米劃完之后卻發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者最低都要20平方米，這時(shí)就要重新合，即二合一。所以，各業(yè)態(tài)鋪位規(guī)格要在結(jié)合現(xiàn)狀的前提下，進(jìn)一步通過(guò)與商戶的溝通、與經(jīng)營(yíng)者的訪談，確定主流鋪位需要的面積。

3、門檻承受。

了解了市面的現(xiàn)狀、消費(fèi)者的需求后，就要按需求劃分店鋪。

例如，如果是資金饑渴型項(xiàng)目，就要實(shí)現(xiàn)快速銷售、大量回款，需要將每一個(gè)鋪?zhàn)拥拿娣e劃得特別大，但是銷售時(shí)就會(huì)特別吃力，因?yàn)殇佄淮罅耍偪罹透撸瑢?duì)銷售造成直接影響。這種情況下，企業(yè)還要結(jié)合總款門檻，通過(guò)前期訪談，了解投資人商戶的意向，包括小額投資人、主流的大部分商戶能承受的購(gòu)買店鋪的資金能力、最低和最高一年能承受的租金。然后根據(jù)總款進(jìn)行倒推，計(jì)算出開發(fā)鋪位面積的劃分。

一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)鏈條的核心訴求是第一位的。如果企業(yè)不考慮現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)戶意向的規(guī)格，還是根據(jù)倒推法計(jì)算鋪位規(guī)格，若得出的結(jié)果比實(shí)際需求小，招商時(shí)可以進(jìn)行大量合并處理，也就意味著招商、銷售完全是兩版圖紙，但是兩版圖紙的基礎(chǔ)是要盡量保證建筑結(jié)構(gòu)沒(méi)有變化，也就是銷售的鋪位和經(jīng)營(yíng)鋪位兩個(gè)平面圖的通道位置是一樣的，所有的建筑邊線、位置都是一樣的，唯一不同的就是之前有小鋪位進(jìn)行合并處理，而不是顛覆性的變化。如果是顛覆性的變化，就意味著銷售時(shí)賣的是虛擬鋪位，招商時(shí)才是真實(shí)鋪位，而虛擬鋪位的銷售嚴(yán)格來(lái)說(shuō)是一種違法行為。

初步確定建筑

從需求、項(xiàng)目開發(fā)、業(yè)態(tài)對(duì)建筑的特殊要求等角度等全部考慮完以后，基本上就能夠明確每個(gè)鏈條的中心，等于要完成整體建筑的初步方向，然后形成一個(gè)基礎(chǔ)的建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書，再由專業(yè)的建筑規(guī)劃公司按照這個(gè)任務(wù)書，在滿足基本要求的前提下，進(jìn)行整體大樓的建筑設(shè)計(jì)、效果圖設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。

總體來(lái)說(shuō)，初步確定建筑主要包括的方面有樓層、層高、柱距、柱寬、中庭、下沉式廣場(chǎng)、核心筒、門市房、滾梯、貨梯、觀光梯、消防走梯、消防分區(qū)、主輔入口、吊頂、地面、經(jīng)營(yíng)空間概念效果等。

1、樓層。

樓層就是總體要蓋幾層，地面幾層、地下幾層。如果是高層加群樓，高層幾層、群樓幾層。

2、層高。

一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)建筑的層高涉及吊頂問(wèn)題，最低都在5米以上。

3、柱距。

通常而言，不管是劃分大鋪位、小鋪位，還是通道寬度，8.4米的柱間距是最適用、最經(jīng)濟(jì)的。

4、柱寬。

由于樓上面有一定的承重壓力，所以樓層越高，下面的柱子可能越大。一般來(lái)說(shuō)，高樓層的柱子主要是以800毫米和600毫米居多，低樓層的柱子可以做到500毫米或600毫米，這樣相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)減少整個(gè)建筑成本。

5、中庭。

任何單層面積達(dá)到5000平方米的集中性商業(yè)最好設(shè)置一個(gè)小到幾百平方米的中庭，這是中庭的特征之一。因?yàn)橹型ナ且粋€(gè)蓄積、匯集采光和人流，然后進(jìn)行分流的公共空間，對(duì)整體的消費(fèi)者的引導(dǎo)和聚集有明顯效果，同時(shí)其采光效果也會(huì)省去一部分電力成本。

中庭基本上從一樓或者地下一層進(jìn)行挑高，直接挑到最頂層，最上面是玻璃幕設(shè)置，否則建筑整體的內(nèi)部空間會(huì)顯得比較壓抑、昏暗，而且消費(fèi)者逛起來(lái)也比較容易迷路。此外，如果單層面積在一萬(wàn)平方米以上，最好設(shè)置兩個(gè)中庭。

6、下沉式廣場(chǎng)。

下沉式廣場(chǎng)主要是為了提升地下的商業(yè)價(jià)值，其規(guī)律是，如果從地下一層開始是商業(yè)，就可以考慮在外圍廣場(chǎng)位置做一個(gè)下沉式廣場(chǎng)。

所謂下沉式廣場(chǎng)，就是直接在外圍廣場(chǎng)做一個(gè)踏步梯，直接踏下去進(jìn)入地下一層，而不是進(jìn)入一層之后通過(guò)一層的電梯下去，這樣下沉式廣場(chǎng)決定了可以對(duì)外宣傳的概念，提升地下一層的價(jià)值。

在建筑條件或者地理?xiàng)l件允許的情況下，也可以做一個(gè)半地下的下沉式廣場(chǎng)，即一半地下、一半地上。如果地下一層單層面積比較大，也可以從幾個(gè)方向分別做下沉式廣場(chǎng)，進(jìn)行人流的互通，整體提升地下一層的價(jià)值。這只適用于地下一層是作為商業(yè)使用的情況，如果是停車場(chǎng)，則完全沒(méi)有必要做下沉式廣場(chǎng)，但是對(duì)直升梯和貨梯有要求。

此外，還涉及中庭的下沉，一般的中庭為了形象都是從地上一層開始，也就是一層整個(gè)地面是平的，一層往上是挑高的大中庭；但是也有考慮是從地下就開始起中庭，地下一層的平面是平的，從地下一層一直挑高到頂是通透的。但是，如果地上一層和地下一層是不同業(yè)態(tài)，就沒(méi)必要在地下開始設(shè)置中庭，而從一層設(shè)置即可，其本質(zhì)原因是業(yè)態(tài)差彌補(bǔ)了交通上的差異，只需通過(guò)滾梯和直升梯滿足垂直運(yùn)輸就可以；但是如果一層和地下業(yè)態(tài)是一樣的，就要考慮從地下一層開始起中庭。

7、核心筒。

核心筒只存在于有高層的項(xiàng)目上。如果商業(yè)是一個(gè)群樓，上面還有一個(gè)高層或者小高層，那么這個(gè)高層和小高層必然有電梯井，但是電梯井落下來(lái)一直落到一層甚至地下，會(huì)對(duì)商業(yè)鋪形成破壞，也就是所謂的高層核心筒。

需要注意的是，核心筒要盡量往邊角設(shè)置，不要破壞中間的動(dòng)線。因?yàn)樯虡I(yè)在劃分時(shí)，中間必須要保證鋪位、動(dòng)線是順暢的，否則會(huì)造成面積的浪費(fèi)。如果動(dòng)線是不通暢的，最早時(shí)候核心筒的處理方法一般是在商業(yè)樓層上面設(shè)置轉(zhuǎn)換層，也就意味著高層的核心筒不用一直落到地面一層或者地下一層，不用破壞商業(yè)部分。但是隨著整體建筑和商業(yè)的發(fā)展，原則上也是不允許設(shè)置轉(zhuǎn)換層的，因?yàn)槠鋵?duì)消防等各個(gè)方面的安全有一定影響，所以近幾年通過(guò)轉(zhuǎn)換層處理的方式越來(lái)越少。如果實(shí)在行不通，就要把它的破壞降到最小，單獨(dú)分出一個(gè)區(qū)域做核心筒，剩下的部分可以劃分成外門市房，這樣就等于把核心筒區(qū)域和集中性商業(yè)區(qū)域完全分離開來(lái)，相對(duì)來(lái)說(shuō)商業(yè)區(qū)的動(dòng)線再劃分就不會(huì)受到太大影響。

8、門市房。

門市房在所有商業(yè)項(xiàng)目里面是價(jià)值最高，也是最出形象的。

?門市房的設(shè)置

對(duì)于門市房的設(shè)置問(wèn)題經(jīng)常存在爭(zhēng)議，有的商場(chǎng)和市場(chǎng)認(rèn)為，整個(gè)一層的外圍不應(yīng)該設(shè)置門市房，要將商業(yè)全集中在里面，只要消費(fèi)者過(guò)來(lái)必須要進(jìn)到里面轉(zhuǎn)，而一旦設(shè)置門市房之后，可能有些消費(fèi)者就直接被分流了，這就等于稀釋了內(nèi)部客源。所以這里面有利有弊，從客流上來(lái)說(shuō)，會(huì)存在稀釋內(nèi)部客源的行為，唯一可以調(diào)整的就是，在正常情況下門市房和內(nèi)部空間是相通的，也就是門市房背對(duì)著整個(gè)內(nèi)部空間的區(qū)域可以設(shè)置一個(gè)門或者進(jìn)行人流的貫通，但也可以不設(shè)置，這種情況下門市房和內(nèi)部基本上就可以設(shè)置成背對(duì)背。

?門市房的劃分

在設(shè)置門市房時(shí)，往往很多項(xiàng)目把門市房面寬設(shè)置得特別窄、進(jìn)深特別深，這種情況主要是想提升門市房的價(jià)值最大化，因?yàn)殚T市房的總體售價(jià)往往是整個(gè)樓盤里面最高的，把其劃的面積大一些、多一些，可以提高銷售收入。但是這是有一定基礎(chǔ)的，不僅要單純?yōu)殇N售考慮，也要考慮后期的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，做到適用。

門市房的劃分主要考慮的是面寬和進(jìn)深比，如有的項(xiàng)目的面寬和進(jìn)深能達(dá)到1∶3、1∶4，這種門市房給人的狹長(zhǎng)感比較明顯，無(wú)法使用，即使作品牌店也毫無(wú)形象可言。面寬和進(jìn)深有一個(gè)常規(guī)規(guī)律，即正常情況下，面寬和進(jìn)深能達(dá)到1∶2左右即可。

9、滾梯。

滾梯主要考慮的是有中庭區(qū)域，因?yàn)橹型ナ侨肆骶奂头稚⒌目臻g，通過(guò)滾梯可以進(jìn)行平層和垂直交通的分散。

10、觀光電梯。

如果中庭規(guī)模比較大，中間還可以設(shè)置觀光電梯。當(dāng)兩邊的滾梯和中間的觀光電梯設(shè)置完之后，加之中庭又是一直挑高到頂?shù)模魏蜗M(fèi)者站到中庭的位置，對(duì)其整體形象和感覺是完全不一樣的。

為了形象，觀光電梯基本上設(shè)立在兩個(gè)地方：中庭、項(xiàng)目外立面。作用是便于對(duì)人流直接進(jìn)行垂直運(yùn)輸，直接到頂樓；形象比較好。

11、消防走梯。

消防走梯要盡量往邊角設(shè)置。因?yàn)樗秃诵耐驳钠茐亩仁且粯拥模菑南澜嵌龋质且粋€(gè)硬性指標(biāo)，首先必須要滿足消防疏散要求，更重要的是這個(gè)位置的擺布盡量不要破壞內(nèi)部動(dòng)線。如果在破壞門市房和破壞內(nèi)部動(dòng)線兩個(gè)層面上，寧可破壞、犧牲一個(gè)門市房，也不能破壞內(nèi)部的一個(gè)動(dòng)線，這是一個(gè)基本原則和規(guī)律。

12、貨梯。

貨梯主要考慮的是載重和負(fù)荷要求，如果樓上有餐飲、影院等，那么在裝修、拉設(shè)備環(huán)節(jié)會(huì)對(duì)貨梯的長(zhǎng)、寬、載重負(fù)荷等有一定要求。

13、主輔出入口。

主輔出入口主要考慮的是項(xiàng)目外圍的動(dòng)線問(wèn)題。任何項(xiàng)目，從建筑的高度，有東西南北四個(gè)立面，必然要考慮將人流最多、車流最多的立面作為主力面，塑造項(xiàng)目的形象，匯聚主入口、門頭、所有的燈箱廣告等。

如果有地下停車場(chǎng)，相對(duì)來(lái)說(shuō)主干道的車流、人流比較大，要考慮把車道入口設(shè)置在該位置，而側(cè)入口和車出口會(huì)設(shè)置在較偏的一個(gè)立面。

14、地面。

所有建筑都完成之后，要考慮整體大樓蓋起來(lái)的效果，主要是考慮吊頂和地面。作為商業(yè)來(lái)說(shuō)，吊頂和地面往往是不難的。

一般來(lái)說(shuō)，地面主要遵循以下規(guī)律：

第一，通常來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在地面基本上都是用瓷磚，但是要注意瓷磚的尺寸。一般越大氣、單層面積越大的商場(chǎng)，所用瓷磚的尺寸越大，最大的能到一米，一般至少是50公分，不能太小，否則效果不會(huì)大氣，也不會(huì)上檔次。

第二，地面盡量用淺色調(diào)。傳統(tǒng)商場(chǎng)百貨的氛圍效果都是通過(guò)地面的反光和打的燈光效果，往往用有一種淺的暖色調(diào)，如淡黃色、白色，看起來(lái)比較干凈整潔。但是也有一些另類的市場(chǎng)，如做淘貨市場(chǎng)、炫酷的時(shí)尚賣場(chǎng)，會(huì)營(yíng)造一種特殊的環(huán)境和燈光概念，甚至還會(huì)加一些金屬的裝飾，用深色調(diào)、冷色調(diào)刺激消費(fèi)者的視覺和感官。

第三，色調(diào)要看起來(lái)比較干凈。

15、吊頂。

目前的吊頂往往有幾種方式：石膏板吊頂、鋁格柵吊頂、裸頂。

?石膏板吊頂

一般的百貨商場(chǎng)往往喜歡用石膏板吊頂，上面可以做不同的造型，尤其是當(dāng)品牌店、主題店占了一個(gè)弧形的面積時(shí)，上面相應(yīng)吊頂位置的石膏板也會(huì)是一個(gè)弧形，其整個(gè)上下造型是對(duì)應(yīng)起來(lái)的，同時(shí)上面石膏板里面可以打燈帶、燈光、燈圈等，使上下造型和燈光相呼應(yīng)。

?鋁格柵吊頂

鋁格柵吊頂有黑鋁格柵、白鋁格柵，千篇一律，沒(méi)有技術(shù)含量，并且不用考慮造型問(wèn)題，顏色統(tǒng)一、打好相應(yīng)的燈光或采光即可。

?裸頂

裸頂一般用在比較極端的兩個(gè)市場(chǎng)：確實(shí)比較破爛低端的市場(chǎng)。裸頂所有的設(shè)施設(shè)備全是凈裸在外面，但是它要求通過(guò)一些裝飾加以點(diǎn)綴，還要盡量刷成統(tǒng)一的顏色。比較時(shí)尚、冷酷等特殊的賣場(chǎng)環(huán)境。裸頂用于打造比較時(shí)尚、冷酷等特殊的賣場(chǎng)環(huán)境的商業(yè)項(xiàng)目里面，會(huì)給人一種色彩呼應(yīng)、層高比較高的感覺，并且要通過(guò)燈光營(yíng)造氣氛。

16、經(jīng)營(yíng)空間概念效果。

項(xiàng)目完成建筑各方面的定位后，如樓的外形、內(nèi)部裝修、外立面裝修等，還涉及整體的概念效果的設(shè)計(jì)。

所謂概念效果，基本上就是先把項(xiàng)目列出來(lái)，然后做一個(gè)外立面整體的效果。這個(gè)立面可能有玻璃幕墻、鋼化石材，廣告位，地面幾層的一些綠植，走道上的車流等點(diǎn)綴；然后就是內(nèi)部效果，主要考慮的是內(nèi)部每一層、每一個(gè)業(yè)態(tài)、每一個(gè)配套的效果；此外，還有配套業(yè)態(tài)。

總之，企業(yè)要通過(guò)建筑定位，結(jié)合建筑規(guī)劃院、建筑設(shè)計(jì)院，做一個(gè)整體、漂亮的建筑效果圖，為后期的宣傳推廣起到重大的昭示作用，對(duì)投資人和經(jīng)營(yíng)戶形成相當(dāng)大的吸引力，這就是經(jīng)營(yíng)空間概念效果所提供的對(duì)項(xiàng)目的一個(gè)基礎(chǔ)影響。

文章來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專家