原文標(biāo)題：蘇州寫字樓陷入“供大于求”窘境供大于求”

運(yùn)營(yíng)者試水“智能運(yùn)維”修煉內(nèi)功

當(dāng)住宅市場(chǎng)在去年下半年和今年上半年火熱之時(shí)，蘇城的商業(yè)地產(chǎn)卻陷入了“供大于求”的泥潭中，特別是寫字樓尤為明顯。有數(shù)據(jù)顯示，蘇城寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量只有不到10萬平方米，而今年全年的新增量將達(dá)到80至85萬平方米，去化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于新增速度。
　　“供大于求”的泥潭
　　近幾年，超高層寫字樓項(xiàng)目在蘇州猶如雨后春筍，尤其是部分區(qū)域，寫字樓項(xiàng)目高密度聚集。
　　就拿市民熟知的工業(yè)園區(qū)湖西地區(qū)，駐足其中，記者發(fā)現(xiàn)，在“湖西”有限的范圍內(nèi)，卻高密度地聚集著環(huán)球188、董事匯、明天翔國(guó)際大廈、蘇州鳳凰文化廣場(chǎng)、東方之門，以及蘇州中心等項(xiàng)目。而這些項(xiàng)目，據(jù)記者了解基本都規(guī)劃建有超高層的甲級(jí)寫字樓。而值得注意的是，這些項(xiàng)目在地理距離方面呈現(xiàn)緊鄰狀態(tài)，多個(gè)項(xiàng)目之間相隔不過一條街。
　　而從數(shù)據(jù)上看，這僅僅是蘇州大量寫字樓的一部分。據(jù)專門從事商業(yè)地產(chǎn)銷售和研究的施沃特策略中心數(shù)據(jù)顯示，目前蘇州大市范圍內(nèi)，存量寫字樓接近300萬平方米，而今年全年將新增80至85萬平方米的寫字樓。
　　而從今年上半年蘇城寫字樓市場(chǎng)的10萬平方米凈吸納量來看，要消化這些新增的量已經(jīng)十分困難。
　　“從目前存量寫字樓65%的入住率來看，即使下半年的凈吸納量也能達(dá)到10萬平方米，要消化80多萬平方米的新增量也要花上4年時(shí)間。”施沃特策略中心相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，目前蘇城寫字樓市場(chǎng)供大于求最明顯的表現(xiàn)就是去化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于新增速度，而明后兩年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)也不會(huì)少，供大于求”的泥潭有點(diǎn)深。“
　　想方設(shè)法活下來
　　對(duì)于“供大于求”這個(gè)泥潭，江蘇廣融實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理金東最近有了新的舉措。
　　記者了解到，目前金東正運(yùn)營(yíng)著位于蘇州大道東289號(hào)的廣融大廈，“我們這棟寫字樓并不是很大，一共13層，2013年投入使用的，入住的企業(yè)都比較穩(wěn)定。”金東向記者表示，在當(dāng)前這個(gè)“供大于求”的大環(huán)境下，當(dāng)務(wù)之急就是要活下來，進(jìn)一步優(yōu)化整棟寫字樓，從而穩(wěn)住現(xiàn)有的客戶，并吸引新客戶。
　　不過如何優(yōu)化則是擺在很多寫字樓運(yùn)營(yíng)者面前的問題。而金東告訴記者，最近他正在嘗試用“智能運(yùn)維”系統(tǒng)來優(yōu)化自己的大樓，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，建立大樓數(shù)據(jù)庫(kù)，來做寫字樓的“資產(chǎn)管理”。
　　而記者了解到金東口中的“智能運(yùn)維”系統(tǒng)并不是
　　由廣融來開發(fā)的，而是借助了外力，而這個(gè)外力則來自于一家名為“設(shè)施之家”的科技公司。薛建明是“設(shè)施之家”一位區(qū)域總經(jīng)理，他告訴記者，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，智能運(yùn)維能降低寫字樓整個(gè)維護(hù)成本，提高工作效率從而提升客戶的滿意度，這“一個(gè)降低，兩個(gè)提升”有助于寫字樓良好運(yùn)作，等待新的機(jī)會(huì)。
　　那這個(gè)“智能運(yùn)維”到底如何起作用呢？對(duì)此，薛建明告訴記者，智能運(yùn)維的關(guān)鍵就在于數(shù)據(jù)，收集數(shù)據(jù)，使用數(shù)據(jù)，一棟寫字樓的資產(chǎn)大概可分為空間和硬件設(shè)施，他們首先會(huì)針對(duì)這些資產(chǎn)進(jìn)行初始數(shù)據(jù)的錄入，建立一個(gè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，存在云端，每個(gè)設(shè)施，“比如電梯，都會(huì)有一個(gè)屬于自己的二維碼，大樓工作人員在日常工作中，都會(huì)掃每個(gè)設(shè)備的二維碼進(jìn)入相關(guān)頁(yè)面進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的錄入，比如運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，是否需要更換零部件等。”薛建明表示，經(jīng)歷了這些步驟，運(yùn)營(yíng)者就可以通過這些數(shù)據(jù)來清楚的了解大樓各個(gè)設(shè)施是否運(yùn)轉(zhuǎn)良好，哪些地方需要優(yōu)化，“每個(gè)設(shè)備都有保養(yǎng)手冊(cè)，使用手冊(cè)，還備有設(shè)備病例卡以及存在云空間里知識(shí)庫(kù)，方便工程人員，提高工作效率。”
　　而在金東看來，這個(gè)智能運(yùn)維系統(tǒng)對(duì)其最大的幫助就是提供決策依據(jù)，讓自己做事有的放矢，“現(xiàn)在，每天我都能看到關(guān)于當(dāng)天大樓情況的報(bào)表，比如設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，租戶的問題有沒有即時(shí)得到解決等，就像一張清晰的臉譜，細(xì)節(jié)都十分清楚，有助于大樓的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，當(dāng)前只有先做好自己，才能謀求進(jìn)一步發(fā)展。”
　　還需進(jìn)一步豐富內(nèi)涵
　　記者發(fā)現(xiàn)相較于蘇州這樣的1.5線城市，一線城市寫字樓的空置率卻在明顯被拉低。
　　國(guó)際知名房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行2016年7月的一份研究報(bào)告顯示，從需求端來看，寫字樓的租賃需求正在上升，而需求來自于廣泛的行業(yè)，比如：金融服務(wù)業(yè)、商業(yè)服務(wù)、電子商務(wù)、醫(yī)療、品牌零售、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。
　　而這種需求在一線城市表現(xiàn)明顯。以上海為例，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2015年期辦公樓租賃市場(chǎng)凈吸納量創(chuàng)出歷史性的約145萬平方米新高，幾乎是2014年的兩倍，甲級(jí)寫字樓的空置率降至3.6%，浦東陸家嘴區(qū)域超甲級(jí)寫字樓的空置率為0.4%，找房子幾乎無房可租。另外需求的增加還帶動(dòng)了租金的上漲，上海在去年四季度同比漲幅達(dá)到了9.3%。
　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，蘇州寫字樓市場(chǎng)要從“供大于求”的泥潭中走出來，好的運(yùn)維是一方面，另外可能還需要一些新創(chuàng)意，豐富一下內(nèi)涵，比如聯(lián)合辦公。仲量聯(lián)行研究報(bào)告中表示上海寫字樓除了憑借其金融中心的地位吸引大量投資機(jī)構(gòu)入住外，聯(lián)合辦公是另外一個(gè)突破點(diǎn)。其實(shí)從去年至今，聯(lián)合辦公以低于寫字樓的租金以及靈活的出租方式吸引了大量初創(chuàng)公司，成為一種新的潮流。
　　而在蘇州，聯(lián)合辦公更多的落腳于城市非核心區(qū)的政府背景的各種產(chǎn)業(yè)園和大型孵化器中，位于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的36氪就是其中之一。36氪蘇州副總經(jīng)理李立治告訴記者，蘇州氪空間聚集了大量80、90后的創(chuàng)業(yè)者，聯(lián)合辦公的辦公方式，與年輕一代創(chuàng)業(yè)者開放、分享的精神頗為契合，這樣的工作環(huán)境，年輕一代似乎特別適應(yīng)，并且價(jià)格便宜，設(shè)施也足夠用。
　　李立治透露，目前他們一個(gè)新的站點(diǎn)就是放在交通便捷地段的寫字樓里，目前正在裝修但已有30%的工位被預(yù)訂了。由此看來，未來蘇城寫字樓在這方面確實(shí)有潛力可挖。

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